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社科院报告预计今年房地产市场持续复苏 全年交易规模22万亿元

预计今年房地产销售面积增速平稳回落,销售均价小幅上涨,新开工面积持续下降,投资增速明显回落。

  6月14日,《房地产蓝皮书2022》发布会暨稳经济与房地产业健康发展研讨会在线上举行,对去年房地产市场情况、今年房地产市场走势,以及在“房住不炒”前提下,如何发挥房地产稳经济作用进行讨论。

  会上发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》(后简称《蓝皮书》)预计,2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落,销售均价小幅上涨,新开工面积持续下降,投资增速明显回落”的特点

  在优化房地产政策方面,《蓝皮书》建议进一步明确因城施策目标与制定相关策略,包括完善住房需求管控政策、积极化解房企风险、推进房贷利率的合理下调、优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策等方面内容。

  为更好发挥房地产稳经济作用,中国社会科学院国家未来城市实验室理事长杨开忠在研讨会上提出三点建议:降低存量房交易成本,加大高质量新房供给,加大新中心房地产供给。

预计今年销售均价小幅上涨

  《蓝皮书》统计发现,2021年全国商品房销售面积为17.94亿平方米,比上年小幅增加了1.9%,增幅进一步收窄,其中住宅销售面积为15.65亿平方米,比上年增长1.1%。

  从销售价格来看,截至2021年,商品房平均销售价格涨幅连续4年持续回落,2021年下半年市场下行趋势明显。

  商品房售面积也是考察市场健康程度的重要指标。《蓝皮书》指出,2021年全国商品住宅待售面积为2.28亿平方米,占商品房待售面积的44.7%,商品住宅待售面积出现自2016年以来的首次增加。

  在房企层面,《蓝皮书》指出,2021年下半年开始,房企普遍出现资金紧张、流动性困难,部分企业出现到期债务不能如约偿还,在建工程趋于停工等问题,对市场预期形成较大冲击。

  房企资金紧张进一步向土地市场传导,降低房企拿地积极性。截止到2021年,房企土地购置面积已连续三年缩减,而成交价格在优质地块、热点城市的带动下出现结构性上涨。

  《蓝皮书》指出,随着中央的关注及政策执行的纠偏,房地产行业融资偏紧收紧的状况得以缓解,房企和购房者的合理资金需求将得以改善。

  展望未来,《蓝皮书》预计2022年房地产市场继续走向复苏,全年交易规模22万亿元,并呈现销售面积增速平稳回落,销售均价小幅上涨,新开工面积持续下降,投资增速明显回落的特点。

  具体来看,《蓝皮书》认为2022年我国房地产市场在第一季度成交量完成筑底的基础上,第二季度成交价格将实现止跌;二手房市场率先启动,加快换房需求进入新房市场,带动新房成交量筑底回升,销售端去化加快叠加房企融资压力缓解,房企周转效率回归正常化,资金流动性压力得到实质性缓解,拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。

建议降低存量房交易成本

  今年以来,尤其是4月30日中央政治局会议召开以来,各地在“房住不炒”定位下不断完善房地产政策,以更好支持合理住房需求,促进市场回暖。

  为进一步优化房地产政策调控,《蓝皮书》建议进一步明确因城施策目标与制定相关策略,促进房地产业良性循环和健康发展,并提出五方面政策建议。

  一是完善住房需求管控政策,包括限购政策,信贷、税费及交易政策,住房过滤机制,按揭条件与首付比例等。

  二是积极化解房企风险,包括鼓励有实力的企业参与房企股权并购,多方协商助力偿债能力不足房企债务展期,适度放宽房企融资管控等。

  三是推进房贷利率合理下调,包括存量房贷利率和新增房贷利率。

  四是优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策,合理设定非普通住宅认定标准等。

  五是促进市场信心的恢复和预期的理性化,在市场总体下行、信心不足的背景下,要谨慎出台紧缩性政策,同时也要避免出台刺激性购房政策。通过微调政策的逐步推出,增强市场信心。

  5月31日,《扎实稳住经济的一揽子政策措施》发布,提出6方面共33项措施,高效统筹疫情防控和经济社会发展。房地产是国民经济的支柱产业,稳房地产也是稳经济的重要组成部分。

  在“房住不炒”前提下,为更好发挥房地产稳经济作用,杨开忠提出三点建议。

  一是降低存量房交易成本。杨开忠认为,目前我国已进入存量房时代,降低存量房交易成本成为影响房屋供求的重要决定因素。目前各地房地产稳经济政策侧重从供求两端发力,对存量房交易便利性的重视程度不够,建议研究出台减免存量房交易环节相关税费措施。

  二是加大高质量新房供给。在收入水平提高、三孩政策执行和疫情影响背景下,我国住房需求结构发生重大变化,对低密度住房的偏好增强,改善性住房需求成为主流。要适应进入改善性住房需求时代的要求,研究调整新建住房结构,加大100平方米以上的高质量新房供给。

  三是加大新中心房地产供给。我国不同层次区域协调发展已进入多中心网络化发展的新阶段,在多中心网络化发展中,新中心是经济发展的新增长极,商品房需求成长性最好,增幅最大。要注意适应和引导这一趋势,合理增加新中心房地产供给,引导新中心发挥增长极作用。

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