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多地楼市销售“冷热不均” 房企做“加减法”转型

近期发布稳楼市政策的城市数量持续增多,政策力度进一步加大,主要涉及放松限购区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。

  随着政策效应逐步显现,楼市成交逐渐复苏,同时土地市场也出现一定程度改善,市场形势悄然生变,但多地楼市销售“冷热不均”特征明显。在新的市场形势下,房企投资更加谨慎,通过做“加减法”探索长远发展路径。粗放型发展房企将面临更大的生存压力,具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。

  “接待量和签约客户明显增多,仅端午假期我们接待的客户就超过2000组。”长沙旭辉德奥上河城章的置业顾问文思思感受到了楼市久违的暖意。

  记者近期对长沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地楼市调研发现,随着稳楼市政策落地,市场形势悄然生变。多地楼市出现回暖迹象,但“冷热不均”明显。同时,购房者更加理性,刚性和改善需求逐步释放,炒房客不断被挤出,而房企在阵痛中加速转型。

  楼市热闹起来了

  “犹如久旱逢甘霖,新政给市场注入了信心,日均客户带看量增长了76%。”在杭州拱墅区一家德佑门店内,中介吴婷刚接待完客户,又连忙拿起电话预约下一波客户的看房时间。

  新政落地已满半个月,沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来。除了中介带看量增长,二手房成交数量也出现明显回升。透明售房网数据显示,5月杭州二手房网签约5000套,环比提升21%。其中,“5·17新政”发布前日均成交90余套住宅,新政后日均成交超过180套。

  距离杭州一千公里外的长沙,不少楼盘销售同样较为红火。6月4日下午三时,记者来到长沙建发玖洲和玺营销中心,路边临时划定的停车区挤满了私家车,展厅里看房的客户和销售人员来来往往,好不热闹。现场置业顾问小王告诉记者:“从早上9时开始,来看房的客户就没停过,我除了中午花10分钟吃了一口饭,连喝水的时间也没有。5月以来,长沙楼市情况确实比之前要好很多。”

  在长沙岳麓区的一个改善性楼盘营销中心,项目开发商相关负责人李明(化名)告诉记者,长沙楼市新政出台以来,改善性楼盘的访客量和销售量均有提升,5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。“从成交量来看,5月销售环比增长三成左右,销售群里成交喜报没停过。”李明说。

  楼市转暖的背后是需求逐步释放,但记者调研发现,多数购房者心态更加理性,对房屋价格更加敏感,不会盲目追高。同时,无论新房还是二手房,购房者对房屋品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。

  “目前市场上房源充足,尽管自己是刚需,但不会仓促去购房,还要多看看,只有房子的品质和价格都合适才会购买。”在杭州一家互联网公司工作的王珊对记者说。

  机构数据显示,今年5月杭州十区新增挂牌量达到9609套,相比去年5月的2701套增长256%,环比今年4月的7238套增长33%。同时,二手房挂牌价下行,与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例,该小区5月下旬成交了2套房,均价为54830元/平方米,而之前挂牌价曾高达90000元/平方米。

  稳楼市政策效果显现,但从全国范围看存在“冷热不均”现象,“南热北冷”的情况仍在延续。

  相比南方众多地区楼市回暖,北京以及环京等地区成交整体较为冷清。比如,天津尽管接连出台稳楼市政策,但成交仍然较为低迷。深耕环京区域的一家民营房企负责人李卫(化名)对记者表示,上半年受疫情等因素影响,房企销售情况整体不太乐观。环京市场受北京楼市影响较大,上半年北京楼市整体较为冷清,环京市场成交也不太乐观,距离疫情之前的水平还有差距。

  即便是楼市回暖的区域,同样存在“冷热不均”的情况。某民营房企客户和市场研究资深人士周荣飞对记者坦言,尽管5月长沙楼市成交量环比增长15%左右,但购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的项目,近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。以长沙北辰某项目为例,周荣飞介绍,该项目3月和4月成交量惨淡,5月虽有提升,但成交量仅15套,仍未达到正常水平。

  记者在南京调研时发现,5月南京全市约40次开盘,分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除了河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些楼盘热度较高,多数楼盘销售数据平平,开盘后只卖了两三成。比如,雨花软件谷楼盘中铁龙湖·宸阅府,据网上房地产数据,项目5月26日加推了132套房源,截至目前去化不足一成。

  房企谨慎转型

  6月8日下午,长沙万科瑧湾汇的建筑工地一派繁忙景象,工人正在加紧赶工,钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是,长沙高铁新城的一个楼盘建设现场,除了零星几个工人,冷冷清清,基本处于停工状态。

  “这其实就是房企目前的一个写照。”国内一家大型房企负责人告诉记者,一些粗放型发展的房企将面临更大的资金和生存压力,具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力,注重内部运营管理的优秀企业才能存活。

  多位接受记者采访的行业人士表示,政策提振了市场信心,但对于房企而言,摆在面前的仍有两大难题:短期债务的“燃眉之急”、探索全新市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发生变化,“高负债-高周转”的粗放型地产发展模式已经成为历史,房企需要探索长远的发展路径,从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型。

  “除了投资更加谨慎科学,很多房企通过做‘加减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说,如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力、稳健发展,是房企面临的重要课题。

  以泰禾为例,面对多轮债务违约以及停工等连锁反应,泰禾集团“断臂”自救,重新确定“小而精”的战略定位,不再追求全国性的扩张,在战略布局上进行收缩,仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张,而是将规模稳定在300亿元左右,并在此基础上争取利润最大化。

  万科规划的路径则是“止跌企稳,稳中提升”。根据万科披露的最新战略,房产开发仍是万科最主要的业务,但拿地模式从分散改为集中管控,额度不再做切分,统一进行总体把握。同时,提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献,通过管理红利来提高整体回报。

  旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出,要加大力度推进轻资产模式,以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。

  值得关注的是,受政策利好推动,目前标杆房企销售情况已出现回暖迹象。申港证券研报数据显示,今年5月,前50房企权益销售额整体同比下降52%。不过,5月销售额环比普遍上升,且同比降幅较4月有所收窄。其中,前10房企销售额环比增长11%,月度同比跌幅收窄1个百分点,前50房企销售额环比增长24%,月度跌幅收窄6个百分点。龙头房企优势明显。

  记者从多家房企了解到,随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进,优质房企特别是民营企业的资金环境正在逐步改善。据了解,5月以来发债房企明显增多。5月20日,中国银行间市场交易商协会官方平台显示,远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具,金额为30亿元。此外,龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股等房企也有不同规模的发债计划。

  需求待进一步释放

  2022年以来,约150个城市发布稳楼市新政,从三四线城市扩展至二线城市。同时,政策力度逐渐加大,涉及限购、限贷、限售等核心内容。专家认为,在信贷端放松、限购端利好政策不断出台的当下,多地楼市能否扭转下行趋势仍有待考验。

  李卫告诉记者,房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期,各地陆续推出稳楼市新政,包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标,不少地区的调控力度较大。同时,土地市场逐渐恢复,供给端逐步改善。但从需求端看,不少购房者的预期尚未完全改变,观望情绪依然比较浓厚。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,目前,购房者的心态整体比较谨慎,房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看,二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面,热点城市的热点楼盘出现回暖,包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言,目前带动效应仍然有限。

  李宇嘉认为,在“稳字当头、稳中求进”的主基调下,房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标,楼市会趋稳,但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策,包括一些热点二线城市,但带动的主要是高端改善和部分刚需,楼市需要经过一个较长时间的磨底。

  中原地产首席分析师张大伟认为,政策调整优化更多是稳定市场,并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示,部分经营不善的民营房企流动性依然承压,高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快,进一步推动资金、土地等资源向头部房企聚拢,凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势,这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额,迎来更大发展机会。

  专家同时提醒,要警惕过度炒作风险,避免出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费需求,需要建立科学完备的政策体系和操作规范。

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